Op een recente ministerraad zijn de federale ministers het eens geworden over de aangekondigde nieuwe btw-verlaging voor afbraak en heropbouw. Het doel is om enerzijds particulieren en de bouwsector een duwtje in de rug te geven na de economische impact van de coronacrisis en anderzijds een positieve ecologisch stimulus te creëren door het woonpatrimonium versneld te vernieuwen.
Het gaat om een verdere concretisering van dat ene zinnetje uit het regeerakkoord: "In het kader van sociaal woningbeleid zal het verlaagd btw-tarief van 6% voor de afbraak en de heropbouw van gebouwen worden uitgebreid tot heel het Belgisch grondgebied."
Het lagere btw-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw zal niet voor gelijk welk project van toepassing zijn maar enkel onder strikte voorwaarden die ervoor moeten zorgen dat de maatregel kadert in een sociaal woningbeleid. Dat is van belang omdat -zoals in ons eerder artikel hierover uitgelegd- anders de maatregel in strijd zou zijn met de Europese btw richtlijnen.
Voor alle duidelijkheid: de nieuwe maatregel zal bestaan naast het al bestaande btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw dat nu al van toepassing is in 32 Belgische centrumsteden en niet onderhevig is aan andere voorwaarden dan diegene die hierna geformuleerd worden.
Maatregel beperkt in tijd maar van toepassing voor gans België
Het nieuwe verlaagd btw-tarief van 6% voor sloop en heropbouw zal beperkt zijn in tijd en zal gelden vanaf 01/01/2021 tot en met 31/12/2022. Daar tegenover staat dat de nieuwe maatregel in tegenstelling tot de bestaande maatregel die al van kracht is in 32 centrumsteden, van toepassing zal zijn over het volledige Belgische grondgebied. Goed om weten is dat wat opgebouwd wordt niet op exact dezelfde plaats als wat afgebroken werd, moet staan: het moet enkel op hetzelfde kadastraal perceel staan. Ook de vroegere bestemming is van weinig belang, wel de toekomstige bestemming zoals zal blijken uit onderstaande bijkomende voorwaarden voor de diverse toepassingsgebieden. Het verlaagd btw-tarief van 6% is nooit van toepassing op zaken zoals tuinaanleg, zwembaden, afsluitingen,….
Bijkomende voorwaarden voor natuurlijke personen
Natuurlijke personen, versta particulieren, kunnen van het nieuwe verlaagd btw-tarief van 6% voor sloop en heropbouw genieten onder volgende voorwaarden:
-
de bewoonbare oppervlakte mag niet groter zijn dan 200m².
- je moet zelf in de woning gaan wonen en je domicilie er vestigen; tweede verblijven komen dus niet in aanmerking.
- de woning moet hoofdzakelijk voor privégebruik dienen; een deel mag wel voor beroepsdoeleinden gebruikt worden.
- je mag geen andere woningen bezitten, met uitzondering van woningen waarvan je mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker werd door erfenis.
- de woning moet gedurende 5 jaar, volgende op het jaar waarin je je huis in gebruik nam, je enige en eigen woning blijven; is dat niet het geval dan moet je pro-rata van de niet "uitgezeten" jaren het btw voordeel terug betalen. Als je in de laatste 3 jaren van die 5-jarige termijn niet meer kan voldoen aan de voorwaarde van "enige en eigen woning" (bijvoorbeeld door een verhuis in het 3de jaar van de 5-jarige termijn), dan zal je dus 3/5 of 60% van je btw voordeel moeten terugbetalen. Een voorbeeld: was het verlaagde btw-tarief van toepassing op 200,000 euro aan facturen dan heb je dus initieel slechts 12,000 euro btw betaald i.p.v. 42,000 euro btw maar dan zal je bij je verhuis in jaar 3 het volgende bedrag moeten terugbetalen aan de overheid: (42,000-12,000)*3/5=18,000 euro.
Bijkomende voorwaarden voor sociale verhuur
Het verlaagd btw-tarief van 6% voor sloop en heropbouw zal ook van toepassing zijn voor woningen of appartementen die voor een periode van 15 jaar verhuurd worden in het kader van sociaal beleid: woningen die de bouwheer verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor of die door het sociaal verhuurkantoor beheerd worden via een mandaat van de bouwheer. Ook hier geldt een terugbetalingsregeling wanneer de woning niet voor de volle 15 jaar verhuurd wordt in het kader van sociaal beleid: voor de jaren waaraan niet aan die voorwaarde voldaan werd zal pro-rata het btw voordeel terug betaald moeten worden aan de overheid.
Overgangsmaatregelen
Wie al voor de start van de nieuwe maatregel (01/01/2021) met een afbraak/heropbouw project gestart is, kan toch nog voor een deel van de facturen genieten van het verlaagde btw-tarief van 6% voor facturaties tussen 01/01/2021 en 31/12/2022 op voorwaarde dat er voorafgaand en uiterlijk op 31/03/2021 een verklaring ingediend wordt.
Om kunstmatige "overfacturatie" te vermijden vanwege sloop- en heropbouwprojecten die tegen het einde van de toepassingsperiode van de maatregel van start gaan, zal voor sloop- en heropbouwprojecten waarvan de omgevingsvergunning ingediend wordt vanaf 1 juli 2022 het btw-tarief van 6% slechts toegepast kunnen worden op 25% van het totaalbedrag van de vergunde werken die in aanmerking komen voor de maatregel.
Nieuw voor promotoren: ook 6% btw op verkoop van woningen
Volledig nieuw is ook de mogelijkheid voor bouwpromotoren om te verkopen aan een btw-tarief van 6% op voorwaarde dat wat ze verkopen het resultaat is van een sloop en heropbouw en dat er verkocht wordt aan een particulier onder hogervermelde bijkomende voorwaarden voor natuurlijke personen of dat er verkocht wordt aan kopers die de woning bestemmen voor lange termijn verhuur in het kader van het sociaal beleid. Ook in deze gevallen geldt dat er terugbetalingen moeten gebeuren voor de termijn waaraan niet aan de "sociale" voorwaarden voldaan werd.