Onlangs maakte het Departement Omgeving de resultaten van een studie bekend waarin de transformaties van panden in Vlaanderen onderzocht werden. Met transformatie van een pand bedoelt men het veranderen van functie of een wijziging binnen eenzelfde functie (aantal woongelegenheden,…) door een grondige renovatie van het pand.

De studie werd uitgevoerd door het vergunningenregister uit 1995 te vergelijken met het vergunningenregister anno 2015. Het is niet zo evident om die analyse te automatiseren want de dossierbeschrijving van een vergunningsaanvraag bevat geen gestructureerde informatie (versta aparte invulvelden) voor het aangeven van de situatie voor en na de transformatie. Het departement Omgeving gebruikte daarom een zogenaamd tekst-mining algoritme dat de nuttige informatie uit de proza van de vergunningsaanvraag probeert te distilleren.

Het Departement Omgeving erkent dat het gebruik van tekst-mining voor het bekomen van de transformatie-informatie (aantal woongelegenheden voor en na, functie voor en na,….) tekortkoming vertoont en dat de resultaten niet mogen geïnterpreteerd worden als een exacte weergave van het aantal transformaties en de aard ervan. Toch worden de brongegevens voldoende nauwkeurig geacht om belangrijke evoluties in de transformaties vast te stellen.

Het Vlaams Planbureau voor Omgeving van het Departement Omgeving onderzocht op basis van de automatisch berekende brongegevens (evolutie aantal wooneenheden, functies,…) in welke mate panden in Vlaanderen transformeren en bijdragen aan de verhoging van het ruimtelijk rendement.

Nieuwbouw neemt af, transformaties nemen toe

Nieuwbouw neemt af ten opzichte van renovaties: het aandeel nieuwbouw in de vergunningsregisters daalde van 90% in 1995 naar 66% in 2015. Als de Vlaming nieuw bouwt dan gebeurt dat voornamelijk in landelijk gebied, terwijl meer dan 50% van de transformaties plaats vindt in verstedelijkt gebied.

Renovaties kunnen ingrijpend zijn en leiden tot meer woongelegenheden dan in het oorspronkelijke gebouw. Woningen worden opgedeeld (vb. oude herenhuizen), opgetopt (een verdieping wordt bijgebouwd), gesloopt en vervangen door appartementen met meerdere woonunits, of voormalige bedrijfspanden worden omgevormd tot lofts. Stuk voor stuk dragen deze transformaties bij aan het verdichten van de woonwijken en het realiseren van de bouwshift.

Vooral woonverdichting op knooppunten van openbaar vervoer

In 2015 is 60 procent van de transformaties gelegen nabij de beste plekken van knooppunten van openbaar vervoer (trein- en tramstations) en basisvoorzieningen (bakker, dokter, superette, …), tegenover slechts 50 procent van de nieuwbouwwoningen. Bij nieuwbouwwoningen blijkt niet zozeer de knoopppuntwaarde voor vervoer maar de nabijheid van goede voorzieningen een rol te spelen.

Ook voor werken is er een bouwshift

Onder werken verstaan we bedrijven, kantoren en diensten, en winkels. Wordt de situatie van 2015 met die van 1995 vergeleken, dan zie je dat in 2015 het aantal transformaties ook hier aanzienlijk hoger ligt dan twintig jaar geleden.

Zo is het aandeel van nieuwbouwdossiers voor kantoren en diensten vermindert van 75 procent naar 28 procent t.o.v. transformaties tussen beide peiljaren, voor detailhandel van 61 procent naar 16 procent en voor bedrijvigheid van 84 procent naar 36 procent. De meerderheid van de transformaties vindt plaats binnen de sector. Daarnaast had ongeveer 1/3de van de transformaties naar diensten en kleinhandel oorspronkelijk een woonfunctie.

Nog werk aan de winkel in de open ruimte

Al sinds het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen wordt het behoud en versterken van open ruimte naar voor geschoven als een belangrijke doelstelling binnen het ruimtelijk beleid. In de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen wordt daaraan het terugdringen van verharding als aandachtspunt toegevoegd. Tussen 1995 en 2015 zien we een halvering van het aantal nieuwbouwaanvragen in het buitengebied. Tegelijkertijd zien we een toename van het aantal transformatiedossiers van bestaande panden, ook van panden met een oorspronkelijke landbouwfunctie (boerderijen). Het is kort door de bocht om te stellen dat hier een trendbreuk wordt vastgesteld. De meeste woningen worden gebouwd binnen de bestemming woongebied, maar deze bestemming is op de gewestplannen sterk verspreid en ruim bedeeld.

Daarnaast wordt binnen de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen veel aandacht besteed aan het realiseren van groenblauwe dooradering (natuur en water versterken). De uitgevoerde analyses laten zien dat er nog gebouwd wordt in recent overstroomd gebied. In beide peiljaren zien we een aanzienlijk aantal transformaties en zelfs nieuwbouw in recent overstroomde gebieden. In die recent overstroomde gebieden (effectief overstroomde gebieden in Vlaanderen in de periode 1988-2016) vinden we in 2015 nog 252 transformaties naar wonen.

Gewestplannen bepalen nog sterk waar gebouwd en verbouwd wordt

Tussen 1995 en 2015 zien we dus een verschuiving van nieuwbouw naar transformatie. Wellicht is dit een gevolg van de afname van beschikbare bouwgronden en het gestegen aanbod aan gebouwen. Ook het versnipperen van de open ruimte wordt in hoge mate bepaald door de vergunbaarheid van nieuwe bouwwerken en transformaties. De gewestplannen van ondertussen 50 jaar oud bepalen op die manier nog sterk waar gebouwd en verbouwd wordt.