De kogel is eindelijk door de kerk: vanaf 1 juli 2018 treedt een wet in werking die alle bouwpartners verplicht tot het nemen van een verzekering voor de tienjarige aansprakelijkheid.

Even ter opfrissing: de verschillende bouwpartners –zowel architecten als aannemers- zijn al sinds lang onderhevig aan een 10-jarige wettelijke aansprakelijkheid maar tot op vandaag zijn enkel architecten wettelijk verplicht om zich te verzekeren voor hun tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid. Dat zorgt natuurlijk voor discriminatie tussen de verschillende bouwpartners want omdat enkel architecten zo’n verzekering moeten afsluiten, richt de aanklagende partij zich bij schadegevallen meestal tot de architect.

Op die manier wordt een uitvoeringsfout al snel gelinkt aan een controlefout (taak van de architect) en als de rechter dan oordeelt dat verschillende partijen bijdroegen aan de fout dan kan de schade op één van de bouwpartners verhaald worden. Aangezien de architect een verzekering heeft, belanden schadeclaims dus vaak bij de architect.

Die discriminatie werd al in 2007 aan de kaak gesteld door het Grondwettelijk Hof maar pas nu is er een nieuwe wet gestemd die de discriminatie moet opheffen.

Beperkte verzekering heft discriminatie op

Om te vermijden dat de kosten van de verzekering voor de verschillende bouwpartners de pan uit zou swingen heeft de overheid ervoor geopteerd om de huidige wettelijk verplichte ruime verzekering voor architecten in te ruilen voor een veel beperktere verzekering voor alle bouwpartners.

De nieuwe verplichte verzekering dekt enkel de 10-jarige burgerlijke aansprakelijkheid m.b.t. de soliditeit en stabiliteit van de gesloten ruwbouw. Problemen met waterdichtheid vallen ook onder de dekking op voorwaarde dat ze de soliditeit of de stabiliteit in gevaar brengen.

De verzekering is enkel verplicht voor woningen dus huizen of appartementen voor residentieel gebruik. In geval van scholen, ziekenhuizen, kantoorgebouwen,… geldt de verzekeringsplicht dus niet.

De federale overheid koos bewust voor een beperkte verzekering omdat anders de hoge verzekeringspremies tot een stijging van de bouwkost zouden leiden. In Frankrijk werd bijvoorbeeld een uitgebreidere verzekering ingevoerd met een stijging van de bouwkosten van 5% tot gevolg.

Een nadelig gevolg van de beperking van de dekking is natuurlijk dat je als bouwheer in heel wat minder gevallen op de verzekering zal kunnen terugvallen. Verzekeringsexpert Protect schat dat minstens 80% van de ingediende schadegevallen niet onder de dekking van de nieuwe verplichte verzekering zal vallen. Voor bouwheren die dan de uitkomst van een lange juridische strijd moeten afwachten, is dat natuurlijk een serieuze streep door de rekening.

Belangrijk detail: hoewel de architect niet langer wettelijk verplicht is om zich te verzekeren voor zijn volledige burgerlijke aansprakelijkheid, blijft hij deontologisch nog wel verplicht om dat te doen (deontologische verzekeringsplicht conform art. 15 van het Reglement van Beroepsplichten, goedgekeurd bij KB van 18 april 1985 (BS 8 mei 1985)).

Controle en sancties

In het geval van architecten is het de Orde van Architecten die de controle zal uitvoeren. Zij ontvangt van de verzekeraars een jaarlijks lijst. Andere dienstverleners in de bouw zoals aannemers moeten zelf het bewijs leveren dat ze verzekerd zijn. Een aannemer bijvoorbeeld zal voor de aanvang van de werken een verzekeringsattest moeten bezorgen aan de architect én aan de bouwheer. Bij een verkoop zal de notaris moeten nagaan of de verkoper in het bezit is van een verzekeringsattest voor zijn onroerend goed.

Politie en bepaalde ambtenaren kunnen controles uitvoeren en overtredingen kunnen aanleiding geven tot strafrechtelijke geldboetes tot 80,000 EUR.

De nieuwe wet treedt in werking voor gans België vanaf 1 juli 2018.