Vanaf 2040 wil Vlaanderen dat er niet meer gebouwd wordt in de open ruimte die dan nog beschikbaar is. In het verleden sprak men van een betonstop. Die term was wat ongelukkig omdat hij verkeerdelijk deed vermoeden dat er vanaf 2040 helemaal niet meer gebouwd zou mogen worden. Bouwshift betekent dus geen bouwstop maar wel het beter gebruiken van de al ingenomen ruimte.
Hoe moet de bouwshift gefinancierd worden?
Door die bouwshift zullen heel wat eigenaars van bouwgrond de waarde daarvan drastisch zien dalen wanneer er niet meer gebouwd mag worden op hun perceel omdat die in landbouwgrond of bosgrond omgezet wordt. Daarom besliste de Vlaamse regering van bij het begin om de eigenaars aan 100% van de marktwaarde te compenseren.
Om de bouwshift concreet te maken zette de Vlaamse regering in 2020 een stolp over 12,000 ha aan woonreservegebieden. Voor die gebieden met nog niet ontwikkelde bouwgronden gaf de Vlaamse regering de gemeenten 3 opties:
- onder strikte voorwaarden zou de gemeente de ontwikkeling van een woonreservegebied toch kunnen toelaten.
- de gemeente zou zelf een woonreservegebied op haar grondgebied kunnen herbestemmen tot landbouw-, bos- of natuurgebied maar dan moet ze wel uit eigen middelen de eigenaars van bouwgronden aan de marktwaarde vergoeden.
- de gemeente kan ook "niets doen" wat er op neerkomt dat ze geen bebouwing toelaat maar ook geen herbestemming doet. Volgens het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen zullen de woonreservegebieden in 2040 sowieso onbebouwbaar verklaard worden, waarna de factuur voor de vergoeding van de eigenaars bij Vlaanderen en niet bij de gemeenten terecht komt.
Het initiatief uit 2020 van de Vlaamse regering maakte het inderdaad moeilijker om slecht gelegen bouwgronden in woonreservegebied te ontwikkelen omdat de gemeenten daarvoor eerst via een zogenaamd vrijgavebesluit toestemming moeten geven maar bij de gemeenten is er natuurlijk ook niet veel appetijt om zelf in te staan voor de herbestemmingen en vervolgens zelf de kosten ervan – de zogenaamde planschade- te dragen.
Bouwshiftfonds ondersteunt gemeenten
Om de gemeenten financieel te ondersteunen wanneer ze vóór 2040 zelf herbestemmingen doen van de woonreservegebieden, zal de Vlaamse overheid een bouwshiftfonds oprichten waarin ze jaarlijks 100 miljoen euro zal storten. Dat geld moet dienen om een deel van de compensatie van grondeigenaren te betalen in geval van een herbestemming van hun grond door de gemeente:
- wanneer de gemeente een bouwgrond uit een woonreservegebied omzet naar bosgebied dan zal Vlaanderen 2/3 van de compensatie betalen,
- wanneer de gemeente een bouwgrond uit een woonreservegebied omzet naar landbouw of park dan komt Vlaanderen maar voor de helft tussen in de compensatie.
Het is dus duidelijk dat Vlaanderen de gemeenten vooral wil stimuleren om woonreservegebieden om te zetten naar bosgebied.
Of de financiële incentive van de Vlaamse overheid voldoende zal zijn om de gemeenten massaal aan te zetten tot herbestemmingen in deze budgettair moeilijke tijden, zal nog moeten blijken. Daarnaast becijferde de Taskforce Bouwshift dat de woonreservegebieden maar een deel van de oplossing bieden want om de bouwshift tegen 2040 te realiseren zou 30,000 ha bouwgronden herbestemd moeten worden. Daarbij gaat het dus niet uitsluitend om bouwgronden die in woonreservegebieden liggen.