Onlangs verscheen in de pers veelvuldig de aankondiging dat banken vanaf 2022 enkel nog woonleningen zouden mogen verstrekken als ze beschikken over een door een erkende schatter bepaalde waardeschatting van het vastgoed én dat het toegestane krediet die schatting niet zou mogen overschrijden.
Navraag bij de Nationale Bank van België leert dat de nieuwe richtlijnen die de Belgische banken vanaf 1 januari 2022 moeten volgen genuanceerder zijn.
Schatting verplicht maar niet noodzakelijk door een erkende schatter
De nieuwe richtlijnen voor de Belgische banken zijn een implementatie van nieuwe richtlijnen van de Europese Bankenautoriteit (EBA). In die richtlijnen staat dat vooraleer een bank een krediet mag verstrekken voor een niet-zakelijk onroerend goed (zoals woningen, appartementen,…), de bank moet beschikken over een schatting van de waarde van dat onroerend goed. In diezelfde richtlijnen staat NIET dat de banken hiervoor een beroep moeten doen op een externe schatter. Het is wel hun verantwoordelijkheid dat ze gebruik maken van een betrouwbare schatting maar hiervoor mogen ze eveneens gebruik maken van geavanceerde statistische modellen die voldoende betrouwbaar zijn. Simplistisch gesteld: in het laatste geval komt een schatting neer op het invoeren van een aantal parameters, waarna er een schatting uit een softwarepakket rolt.
De Nationale Bank verwacht zelf dat de Belgische banken in de meeste gevallen gebruik zullen maken van statistische modellen om de waarde van woningen en appartementen te schatten. Enkel wanneer het om een buitengewone woning gaat, die moeilijk te vergelijken valt met de panden waarop het statistisch model "getraind" werd, zal de bank voor een betrouwbare schatting een erkend schatter ter plekke moeten sturen. De Nationale Bank gaat er dus van uit dat in het merendeel van de gevallen de nieuwe richtlijn niet tot bijkomende kosten voor de consument zal leiden.
Schatting is geen hard plafond
Door de krappe vastgoedmarkt zal de koopprijs vaak een stuk boven de geschatte waarde van de bank liggen. Mag de bank in zo'n geval nooit meer dan de geschatte waarde uitlenen? Volgens de Nationale Bank is dit ook onjuist. Ze staat net toe dat 35% van de leningen, die banken verstrekken aan mensen die voor het eerst een woning kopen, een quotiteit hoger dan 90% heeft. De quotiteit is de verhouding tussen het bedrag van je woonkrediet en de waarde van je woning. Het percentage van de quotiteit geeft dus aan hoeveel je kan lenen voor je huis. De Nationale Bank stelt vast dat de meeste banken eerder voorzichtig zijn met het verstrekken van woonleningen en dat ze dus m.b.t. die quotiteitsregel nog over enige marge beschikken waardoor de schatting niet voor iedereen een hard plafond zal zijn.