Expert view door Als bouwprofessional heb je het ongetwijfeld al meegemaakt: je hebt (onvoorziene) meerwerken uitgevoerd en op het einde van de rit, weigert je particuliere klant te betalen. Wat nu?
Een eerste belangrijke stap is natuurlijk met je klant rond de tafel gaan zitten. (Ver)bouwprojecten hebben een belangrijke financiële impact op het gezinsbudget, dus is het begrijpelijk dat (grote) overschrijdingen van het vooropgestelde budget tot wrevel leiden. Dat wil niet zeggen dat de meeste particulieren geen begrip kunnen opbrengen voor de situatie van een bouwprofessional die in eer en geweten bepaalde meerkosten moest maken door (onvoorzienbare) omstandigheden. Toch is het aan te raden - zeker voor meerwerken waarvan de kosten becijferbaar zijn voorafgaand aan hun uitvoering - om vooraf met de bouwheer duidelijk geschreven afspraken te maken.
Raak je er toch niet uit of is er bij één van beide partijen onduidelijkheid over wat er nu wel of niet afgesproken werd dan moet je nagaan wat er in de aannemingsovereenkomst m.b.t. meerwerken vermeld staat of wat de wet hierover vastlegt.
Wanneer spreek je van meerwerken?
Een eerste grote discussie is vaak of het uitgevoerde werk nu al of niet een meerwerk is. Je spreekt pas van meerwerken als het gaat om werken die bij het opmaken van de aannemingsovereenkomst niet voorzien of onvoorzienbaar waren. Stel dat de aannemer tijdens de werken plots op een bom uit WOII stoot en dit leidt tot bijkomende kosten dan kunnen die uiteraard doorgerekend worden want de aanwezigheid van een bom kan (in de meeste gevallen) niet voorzien worden. Vraagt de bouwheer aan de aannemer om tijdens het bouwproces 4 dakramen te plaatsen terwijl er initieel geen voorzien waren dan is dit eveneens een meerwerk. Stel daarentegen dat de aannemer in de offerte van de aanleg van een oprit vergeet de kosten voor het nivelleren en aandammen op te nemen, dan kan hij moeilijk achteraf hiervoor een extra kost gaan aanrekenen want de aanleg van een oprit kan niet correct verlopen zonder die handelingen. Als vakman had hij dit dus moeten opnemen in zijn offerte.
Nu het begrip meerwerken beter gekaderd is, overlopen we enkele courante types aannemingscontracten en eventuele wettelijke verplichtingen m.b.t. meerwerken.
Meerwerken in verschillende soorten aannemingscontracten
Hoe meerwerken afgerekend worden tussen partijen is afhankelijk van het type aannemingscontract dat zij hebben gesloten. In geval van discussie met betrekking tot de uitvoering en afrekening van meerwerken zal je eerst moeten nakijken welk type aannemingscontract je afsloot. We overlopen de verschillende types hierna.
Aannemingscontracten tegen vaste prijs
In een aannemingscontract tegen vaste prijs spreken de aannemer en de bouwheer een vaste prijs af voor de uit te voeren werken. De aannemer draagt in dat geval het risico van vergissingen in zijn appreciatie van de omvang van het werk, van prijsverhogingen voor materialen en salarissen, en van moeilijkheden in de uitvoering van het werk.
Als aannemer ben je zelfs aan nog meer regels gebonden wanneer het aannemingscontract tegen vaste prijs aan volgende strikte toepassingsvoorwaarden voldoet:
- de bouwheer is eigenaar van de grond,
- de aanneming heeft het oprichten van een gebouw tot voorwerp,
- het werk is aangenomen voor een volstrekt vaste prijs (of absoluut forfait),
- er is een met de eigenaar vastgelegd en overeengekomen plan van het op te richten gebouw.
Onder die voorwaarden is de bijkomende bescherming zoals geformuleerd in artikel 1793 van het Burgerlijk Wetboek automatisch van toepassing:
"Wanneer een architect of een aannemer het oprichten van een gebouw op zich heeft genomen tegen vaste prijs, volgens een met de eigenaar van de grond vastgelegd en overeengekomen plan, kan hij geen vermeerdering van de prijs vorderen, noch onder voorwendsel van vermeerdering van de arbeidslonen of van de bouwstoffen, noch onder voorwendsel van verandering of vergrotingen die in het plan zijn aangebracht, tenzij voor die veranderingen of vergrotingen schriftelijke toestemming is verleend, en de prijs ervan met de eigenaar is overeengekomen."
De aannemer heeft in zo'n geval dus altijd een schriftelijke toestemming nodig van de bouwheer voor het uitvoeren van de meerwerken, zo niet mag hij geen bijkomende kosten aanrekenen voor die meerwerken. Evenmin mag hij de prijs verhogen. Naast die schriftelijke toestemming moet er ook een prijs voor de meerwerken overeengekomen zijn met de bouwheer.
Als aan hogervermelde toepassingsvoorwaarden voldaan is dan kan je het aannemingscontract tegen vaste prijs niet aanpassen met een clausule om onder dat artikel 1793 uit te komen omdat het artikel 1793 van "dwingend" recht is. Wil je als aannemer dat strakke keurslijf vermijden, kies dan voor een ander type aannemingscontract.
Omgekeerd, als niet aan hogervermelde toepassingsvoorwaarden voldaan is dan is artikel 1793 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing.
Overige types aannemingscontracten
Naast aannemingscontracten tegen vaste prijs zijn er nog heel wat andere types aannemingscontracten:
- het aannemingscontract in regie (of vrije rekening): bij een aanneming in regie is het de aannemer die na de uitvoering van de werken de prijs bepaalt, rekening houdend met de omvang van het werk, de duur ervan, de gebruikte materialen en de gangbare prijzen en tarieven. Bij een aannemingscontract in regie draagt de opdrachtgever alle risico, zodat dit systeem meestal wordt toegepast bij kleinere werken van relatief weinig belang.
- het aannemingscontract volgens bestek: bij dit soort contract worden de eenheidsprijzen voor materialen en werkuren voorafgaandelijk wel vastgelegd in het contract, maar eventueel vermelde hoeveelheden zijn louter indicatief. De aannemer zal na afloop van de werken afrekenen, rekening houdend met de werkelijk gepresteerde uren en de werkelijk gebruikte hoeveelheden. Bij een aanneming volgens bestek draagt de aannemer dus niet het risico voor de omvang van het werk of moeilijkheden bij de uitvoering, maar wel van een stijging van de eenheidsprijzen.
- het aannemingscontract tegen betrekkelijk vaste prijs (ook wel relatief forfait genoemd): ook hier spreken aannemer en opdrachtgever een vaste prijs af maar de bouwheer heeft het recht om eenzijdig het project aan te passen waarna de verrekening van de meerwerken achteraf volgens de opgegeven eenheidsprijzen gebeurt. Bij een aanneming tegen betrekkelijke vaste prijs wordt het risico tussen de opdrachtgever en de aannemer dus verdeeld.
In alle types aannemingscontracten kan je clausules m.b.t. meerwerken opnemen. Niet dat je als bouwprofessional daarop zal aansturen maar het is bijvoorbeeld perfect mogelijk om hogervermelde regels uit artikel 1793 van het Burgerlijk Wetboek op te nemen in je contract. Het is verder ook mogelijk om een indexactieclausule op te nemen om zo het risico van sterke prijsstijgingen toch deels op te vangen.
Hoed je er als bouwprofessional wel voor om erg betwistbare clausules in de zin van "de meerwerken zijn goedgekeurd door de bouwheer wanneer die de uitvoering niet schriftelijk protesteert en dat bijgevolg een verrekening volgens eenheidsprijzen/in regie mogelijk is." op te nemen. Besef dat je in aannemingscontracten naar particuliere klanten toe ook de strenge consumentenwetgeving moet respecteren. Die is immers van dwingend recht en mag je niet proberen te omzeilen. Anders riskeer je dat je goedbedoelde meerwerkenclausule nietig verklaard wordt. Correcte en evenwichtig geformuleerde clausules m.b.t. meerwerken zijn dus ook van belang om problemen in geval van betwisting met meerwerken te voorkomen.
Hoe scoort jouw aannemingscontract?
Wil jij weten of je aannemingscontract goede clausules m.b.t. meerwerken bevat? Vul dan het formulier in bijlage in en je ontvangt gratis een checklist om af te toetsen of jouw aannemingscontract voldoende aandacht besteedt aan meerwerken.