En 2022, le marché immobilier belge a connu un léger recul. C’est ce qui ressort du baromètre des notaires réalisé par la fédération du notariat (Fednot) sur base des données collectées automatiquement au moment de la signature des compromis de vente, complétées par la suite par les données issues des actes. L’activité immobilière belge a reculé de 2% par rapport à 2021. La baisse est de 2.1% en Wallonie, de 2% en Flandre et de 1.5% à Bruxelles. Au 2e semestre, le recul a été de 7.1% par rapport au 1e semestre de 2022.
"La baisse de l’activité est imputable à une série de facteurs : la hausse des taux d’intérêt, les prix élevés de l’énergie, le haut niveau d’inflation et la guerre en Ukraine".
Renaud Grégoire, porte-parole de Notaire.be
Activité dans les provinces wallonnes en ordre dispersé
Les provinces wallonnes ont connu une évolution de l’activité en ordre dispersé : les provinces de Liège (-3.4%), du Brabant wallon (-4.9%) et de Namur (-7.1%) ont enregistré un recul d’activité. En revanche, l’activité est stable dans la province du Hainaut et elle est en croissance dans la province du Luxembourg (+4%).
Prix moyen d’une maison en Belgique
En 2022, il fallait en moyenne débourser 319,123 euros pour une maison située en Belgique (+8.2% par rapport à 2021). En un an, les acheteurs ont donc payé en moyenne 24,000 euros de plus pour une maison. La hausse de prix a toutefois été plus faible que l’inflation (10%). En termes réels, nous observons donc une baisse de 1.8% (-5,000 euros).
La région de Bruxelles-Capitale est la région où les prix des maisons sont les plus élevés du pays, et à l'inverse c’est la Wallonie où les prix des maisons sont les plus bas.
En 2022, nous constatons une hausse de 8.2% (348,064 euros) en Flandre, de 5.7% en Wallonie (235,615 euros) et de 6.9% à Bruxelles (576,576 euros). En tenant compte de l’inflation, il y a un recul dans les 3 régions : -4.3% en Wallonie, -3.1% à Bruxelles et -1.8% en Flandre.
Prix d’une maison en Wallonie
Le Brabant wallon est la deuxième province la plus chère du pays pour les maisons, après Bruxelles. Ceci dit, cette province a connu l'augmentation du prix moyen la plus faible du royaume (+ 4.1% par rapport à 2021). En 2022, il fallait en moyenne débourser 417,908 euros dans cette province.
En revanche, la plus forte augmentation de prix du pays a été enregistrée en province du Luxembourg (+12.5%). Il s’agit de la 2e province wallonne la plus chère, avec un prix moyen pour une maison de 266,208 euros. La province de Namur arrive en 3e position avec une progression de 7% (237,806 euros). Elle est suivie de Liège (+5%) où un acquéreur a dû en moyenne débourser 223,830 euros pour une maison. La province du Hainaut est la seule province du pays où le prix moyen d’une maison reste inférieur à 200,000 euros (191,243 euros, en hausse de 5.7%).
Prix moyen d'un appartement en Belgique
Nous constatons également une hausse de prix pour les appartements, mais elle est moins élevée que pour les maisons. En 2022, le prix moyen d’un appartement situé en Belgique atteignait 260,300 euros (+3.6% par rapport à 2021). Un acquéreur a donc dû débourser en moyenne 9,000 euros de plus sur un an pour un appartement. Au vu du niveau élevé d’inflation, il s’agit d’une baisse de prix de 6.4%, soit une baisse de 16,000 euros pour l’achat d’un appartement.
En comparant les prix des appartements et des maisons, nous constatons qu’en 2022, le Belge a payé en moyenne 59,000 euros de moins pour un appartement que pour une maison (319,123 euros). À noter que la différence de prix entre les 2 types de biens immobiliers progresse d’année en année. En 2018, cette différence était de 33,000 euros.
Au niveau régional, la Wallonie arrive en tête avec une progression de 5.9 % (198,960 euros), suivie de Bruxelles (+ 3.9 % à 281,125 euros) et de la Flandre (+ 3.5 % à 267,429 euros). En prenant en compte l’inflation, nous observons une baisse des prix dans les trois régions : -6.5 % en Flandre, - 4.1% en Wallonie et – 6.1 % à Bruxelles.
Prix moyen d’un appartement en Wallonie
La province du Luxembourg arrive en tête des progressions de prix du pays, avec une hausse de 10.8%. En moyenne, un acquéreur a dû débourser 209,131 euros pour un appartement situé dans cette province, soit 20,000 euros de plus qu’en 2021.
La province du Brabant wallon reste la plus chère de Wallonie, avec une hausse moyenne de 4.9% en 2022 (268,744 euros). En revanche, la province du Hainaut reste la moins chère, avec un prix moyen de 167,982 euros (+6.9%). Les provinces de Liège et de Namur ont connu des progressions de prix de respectivement 6.5% (190,270 euros) et 6.7% (194,419 euros).
Appartements neufs : faible proportion surtout à Bruxelles
En 2022, 19.5 % des ventes d’appartements en Belgique concernaient des biens neufs. Il s’agit de la plus faible proportion sur les 5 dernières années. En 2018, la proportion d’appartements neufs était encore de 22.7 %. En Belgique, un appartement neuf coûtait en moyenne 307,734 euros en 2022 (+4.3 % par rapport à 2021), contre 250,316 euros pour un appartement existant (+3.9 % par rapport à 2021).
"La hausse des prix des matériaux de construction en 2022 liée à la guerre en Ukraine a renchéri le prix des nouvelles constructions. La fiscalité a également eu un impact. En effet, la TVA est de 21% pour un logement neuf, alors que les acquéreurs paient moins de taxes pour un appartement existant".
Renaud Grégoire, porte-parole de Notaire.be
En 2022, Bruxelles affichait la plus faible proportion d’appartements neufs (7.8 %) des trois régions. Il s’agit ici aussi de la plus faible proportion sur 5 ans (13.2 % en 2018). La proportion est sensiblement plus élevée en Flandre et en Wallonie avec respectivement 21.1 % et 28.5 %, même si ici aussi ces chiffres sont plus faibles qu’en 2018.
À noter que sur 100 appartements neufs vendus, 71 sont situés en Flandre, 8 à Bruxelles et 21 en Wallonie.
Hausse du prix des appartements de 2 chambres
En 2022, le prix moyen des appartements d’une ou deux chambres ont augmenté en Belgique. Pour un appartement d’une chambre, il fallait débourser 195,711 euros (+5.3 %). Un appartement de 2 chambres coûtait en moyenne 254,950 euros (+7.1 %). À noter que le prix des appartements 2 chambres ont pour la première fois dépassé la barre des 250,000 euros.
La différence de prix entre un appartement d’une chambre et un appartement de 2 chambres est donc de 30.3 %. Cela représente une somme d’un peu moins de 60,000 euros.
En 2022, il fallait débourser 326,350 euros pour un appartement de 3 chambres, soit une légère baisse par rapport à 2021 (-0.4 %). La différence de prix entre un appartement de 2 chambres et un appartement de 3 chambres était donc de 28%, soit environ 71,000 euros.
En Wallonie et à Bruxelles, les prix des appartements d’une, 2 ou 3 chambres ont tous augmenté en
2022.
- Pour un appartement d’une chambre, il fallait débourser 219,829 euros à Bruxelles (+3.8 %) et 142,393 euros en Wallonie (+5.5 %).
- Pour un appartement de 2 chambres, le prix à Bruxelles était de 293,115 euros (+7 %) et de 187,353 euros en Wallonie (+ 3.5 %).
- Pour un appartement de 3 chambres, l’acquéreur a payé en moyenne 402,183 euros à Bruxelles (+6.9 %) et 236,509 euros en Wallonie (+0.3 %).
L’importance croissante des certificats PEB lors d’un achat
Le marché immobilier s’intéresse de plus en plus à l’efficacité énergétique des bâtiments et en particulier au certificat PEB. Un meilleur certificat (A à D) permet au propriétaire d’un bien de le revendre plus cher que dans le cas d’un certificat compris entre E à G.
"Avec la crise énergétique, les acquéreurs recherchent des maisons et appartements ayant un certificat PEB le plus élevé possible. En effet, un bon certificat énergétique permet de réduire les consommations énergétiques des logements. C’est tout bénéfice pour le propriétaire qui habite son logement, mais également pour le propriétaire qui désire le louer ou le revendre."
Renaud Grégoire, porte-parole de Notaire.be
En Wallonie, les maisons moins énergivores (certificat PEB compris entre A et D) ont été vendues en 2022 à un prix moyen de 276,351 euros. Il s’agit donc d’un prix supérieur (+17.3 %) au prix moyen des maisons situées en Wallonie (235,615 euros). À noter que ces maisons moins énergivores représentent 35.1% des ventes.
En revanche, les maisons plus énergivores (PEB de E à G) se sont vendues à 200,068 euros, soit à un prix plus faible que le prix moyen des maisons situées en Wallonie (-15.1%).
À Bruxelles, les maisons moins énergivores ont été vendues en 2022 à un prix moyen de 594,060 euros, soit 3 % de plus que le prix moyen des maisons situées dans la région (576,576 euros). À noter que ces maisons moins énergivores représentent 18.5 % des ventes.
En revanche, les maisons plus énergivores à Bruxelles ont été vendues à un prix moyen de 569,766 euros, soit -1.2 % que le prix moyen des maisons situées dans la région.