We vertellen niets nieuws als we zeggen dat heel wat appartementen behoorlijk verouderd zijn. Gebouwen die dateren van de jaren 60 en 70 zouden in de komende jaren aangepast moeten worden om te voldoen aan de vereiste normen op gebied van woonkwaliteit.
In een woning is er meestal maar één eigenaar of als ze al met meerdere zijn dan is er vaak eensgezindheid over de uit te voeren werken. In een appartementsgebouw ligt dat meestal moeilijker: mede-eigenaars raken het vaak maar moeilijk eens over de uit te voeren aanpassingen en werken aan de gemene delen. Uit een rapport dat de minister van justitie liet uitvoeren blijkt dat de situatie vaak zelfs volkomen vastloopt.
Een recent wetsontwerp moet het beheer van die mede-eigendom vereenvoudigen. We geven een kort overzicht van enkele belangrijke wijzigingen die mogelijk een boost zullen geven aan de renovatie van appartementsgebouwen.
Eenvoudigere besluitvorming
Om werken aan de gemeenschappelijke delen (gevels, balkons,…) goed te keuren zal voortaan niet langer een 3/4de maar enkel een 2/3de meerderheid van de mede-eigenaars nodig zijn. Wanneer het gaat om investeringen die noodzakelijk zijn om wettelijke verplichtingen (aanpassingen lift, brandveiligheid, EPB eisen…) na te komen, volstaat zelfs een gewone meerderheid (helft plus 1).
In sommige gevallen is renovatie om te voldoen aan de wettelijke normen buitensporig duur. In dat geval zullen de mede-eigenaars met een 4/5de meerderheid kunnen beslissen tot afbraak en volledige heropbouw. Een zelfde regeling geldt wanneer afbraak en heropbouw zich om redenen van veiligheid of hygiëne opdringen. Nu is er voor afbraak en heropbouw nog unanimiteit onder de mede-eigenaars vereist. Toch voorziet de wetgever een oplossing voor een mede-eigenaar wiens appartement minder waard is dan de investering die van hem gevraagd wordt: hij zal afstand kunnen doen van zijn appartement waarna de andere mede-eigenaars hem een door de rechter bepaalde compensatie zullen moeten betalen.
Bij een totale impasse onder de mede-eigenaars kan de vrederechter een voorlopig bewindvoerder aanstellen. Dat kan gebeuren in geval van een impasse rond de financiële toestand van de mede-eigendom of m.b.t. het respecteren van de wettelijke verplichtingen waaraan het gebouw moet voldoen. De procedure moet opgestart worden door de syndicus en één of meerdere mede-eigenaars die ten minste een vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.
Verplichte bijdragen reservefonds
In tegenstelling tot nu zal er een verplichte bijdrage komen aan het reservefonds dat bestemd is voor het dekken van (grote) niet-periodieke uitgaven (dakrenovatie, gevelrenovatie,…). Op die manier worden de bijdragen voor de eigenaars m.b.t. grote kosten gespreid in de tijd. Het leidt tot meer transparantie, zeker ook bij de verkoop van een appartement.
Het wetsontwerp werd reeds goedgekeurd door de regering en zal nu in het parlement behandeld en goedgekeurd worden. Vermoedelijk treden de nieuwe regels eind 2018 in werking.