Heel wat bouwpromotoren passen volgens de btw-administratie onterecht het btwtarief van 6% toe op de renovatie van oude gebouwen. Waarover gaat het juist? De btw-administratie stelt niet de verlaagde btw bij renovatieprojecten in vraag maar wel de toepassing ervan in bepaalde gevallen.
Wanneer een bouwpromotor een oud gebouw verkoopt aan een koper en vervolgens met diezelfde koper een aannemingscontract sluit voor de renovatie van (zijn deel van) het gebouw dan gaat het volgens de administratie om een kunstmatige opsplitsing van wat eigenlijk een verkoop van nieuw vastgoed op plan is. Door die opsplitsing betaalt de koper op de aankoop 10% registratierechten (in Vlaanderen) en 6% btw op de renovatiewerken. De nieuwbouwkwalificatie doet het kostenplaatje voor de koper natuurlijk aanzienlijk stijgen omdat er zowel op de aankoop als op de renovatiewerken 21% btw betaald moet worden: een meerprijs die snel vele tienduizenden euro’s bedraagt.
De btw-administratie geeft ook aan dat zelfs in het geval dat de verkoper en het renovatie-aannemer niet meteen aan elkaar gelinkt zijn (juridisch onderscheiden personen), de herkwalificatie tot nieuwbouw tot de mogelijkheden behoort.
Impact van het standpunt van de btw-adminsitratie
Het standpunt of de verduidelijking die de btw-administratie publiceerde op 27 mei 2014 betekent in feite dat hogervermelde verkoop-renovatie contracten altijd nieuwbouwprojecten waren en zullen zijn. Volgens de verjaringsregels zou de administratie dus terug kunnen gaan tot en met 2011 en dat zou natuurlijk een lelijke streep door de rekening kunnen zijn van de belastingsplichtige. Toch verduidelijkt de administratie dat er in 2 gevallen geen probleem is:
- wanneer de belastingplichtige een formeel akkoord kreeg van de fiscale administratie of
- wanneer de belastingsplichtige een stilzwijgend akkoord kan inroepen; dat is het geval wanneer de belastingplichtige voordien voor een project gerealiseerd volgens dezelfde principes een formeel akkoord kreeg of wanneer hij een gemotiveerde aanvraag bij de administratie indiende en op datum van de publicatie van de verduidelijking nog geen antwoord ontving.
Slotsom
Voor zowel kopers als projectonwikkelaars is de verduidelijking door de btw-administratie een slechte zaak. Kopers zullen dieper in hun buidel moeten tasten en de projectontwikkelaars zullen hun marge zien slinken. De herontwikkeling van oude panden zal in ieder geval wat vaart minderen.
Wat vindt u als koper of projectontwikkelaar van dit standpunt? Laat uw reactie na hieronder of via onze sociale mediakanalen!
Bron: Fisconetplus, http://ccff02.minfin.fgov.be/KMWeb/document.do?method=view&id=74ebd41c-fecf-4f6f-87de-96eb747cf23b#findHighlighted